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Autor Tema: ¿Sale rentable invertir en viviendas?  (Leído 971 veces)
alberto11
Visitante
« : Lunes 18 de Junio de 2012, 15:45 »

Actualmente el mercado de hipotecas se encuentra saturado y es que las entidades continuan ceñiendose a la aprobación de hipotecas, aceptando pocas operaciones y subiendo el diferrencial del euribor.

A finales de 2011 el precio medio del alquiler en España era de 99,2€/m2, mientras que el precio medio de la vivienda nueva era de 2.376€/m2. Dividiendo el precio de compra por el precio del alquiler obtenemos un PER de 24, es decir, dadas las condiciones de mercado, en ese momento el precio de compra equivaldría a una renta de alquiler de 24 años.

¿Dónde se sitúa este valor respecto a la media histórica del PER? El promedio de más largo plazo, correspondiente al período 1986-2011 apunta a que el valor “normal” del PER es de 22,4. Sin embargo, es posible que este valor esté sesgado al alza, por las distorsiones derivadas de la etapa de burbuja inmobiliaria. Por ello, calculamos un segundo PER promedio para el período previo a la burbuja, correspondiente a los años 1986-2000, que da un valor de equilibrio del PER de 19,4, sensiblemente inferior al anterior. Tenemos así un rango orientativo sobre la relación de equilibrio entre el precio de compra y el precio de alquiler, en el cual podríamos afirmar que el precio de la vivienda está en niveles “adecuados”.

Se observa que en los años álgidos de la burbuja la brecha entre el precio de compra y el de alquiler aumentó de forma muy rápida. En 2007 el precio de la vivienda llegó a equivaler a una renta por alquileres de 32 años, valor alejado de la media de largo plazo que indicaba una situación de fuerte sobrevaloración de la vivienda y que anticipaba un ajuste a la baja de los precios.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la ratio entre el precio de compra y el de alquiler ha caído hasta valores que ya se sitúan en niveles más cercanos a la media de largo plazo. En todo caso, tal como se observa en el gráfico, el PER medio para el conjunto de España todavía se sitúa ligeramente por encima del valor de equilibrio, lo que sugeriría que todavía no se ha corregido totalmente la sobrevaloración del precio de la vivienda.

Dicho esto, es importante tener en cuenta que existe una gran segmentación en el mercado de la vivienda en función de variables geográficas, demográficas y socioeconómicas, y que esta media para el conjunto de España oculta situaciones muy dispares. Por ello, posiblemente en algunos mercados el valor del PER indicará que la vivienda ya está en niveles adecuados de compra para los inversores interesados en obtener una rentabilidad vía alquiler del inmueble.
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