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Autor Tema: Crisis inmobilaria y construcci贸n: Los datos.  (Leído 920 veces)
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« : S谩bado 01 de Marzo de 2008, 03:58 »

DEBIDO AL EXCESO DE OFERTA Y DE DEUDA  



La crisis sit煤a al borde del abismo al 60 por ciento de las inmobiliarias


Los expertos inmobiliarios advierten de que Espa帽a cuenta con un stock pr贸ximo a 1,5 millones de inmuebles. El elevado endeudamiento que padece el sector, junto al frenazo que ha experimentado la demanda y la financiaci贸n crediticia, amenaza con borrar del mapa a casi el 60 por ciento de las compa帽铆as inmobiliarias. Es decir, cerca de 60.000 empresas.

 
 
     
LD (M. Llamas) Los datos, tanto a nivel macro como microecon贸mico, muestran que el 鈥渁terrizaje suave鈥 que vive la construcci贸n, tal y como hasta hace poco insist铆a en pregonar el Gobierno, se ha convertido en un ca铆da libre de consecuencias inquietantes.

En este sentido, un reciente informe de la consultora R. R de Acu帽a & Asociados pon铆a los puntos sobre las 铆es sobre la grave situaci贸n que padece el sector inmobiliario en Espa帽a:

En la actualidad, 鈥渆xiste un exceso de oferta de 1,5 millones de viviendas acabadas y en construcci贸n. Situaci贸n que se mantendr谩 hasta despu茅s de 2009, dada la debilidad de la demanda, y considerando la ca铆da subjetiva de la misma que se ha producido en 2007鈥. As铆, tal entidad estima que el presente a帽o la demanda puede oscilar entre 鈥渕enos de 300.000 viviendas y 390.000, con una visi贸n optimista del mercado鈥.
 

 
Adem谩s, el precio de la vivienda en Espa帽a se sit煤a 鈥減or encima del 18 por ciento del nivel adquisitivo medio de la demanda鈥. Las inmobiliarias en su conjunto 鈥渘o podr铆an efectuar una rebaja similar a ese 18 por ciento en el precio de venta para restablecer el equilibrio entre oferta y demanda sin incurrir en p茅rdidas, toda vez que el beneficio ordinario es ya inferior a esa cifra鈥, seg煤n destacan estos expertos.
 
De ah铆 que 鈥渓as nuevas promociones que se inician de productos no l铆quidos, tendr谩n una demanda virtualmente nula hasta que se disuelvan los stocks existentes, que ser谩 a largo plazo鈥, seg煤n este mismo informe.
 
El desajuste entre oferta y demanda amenaza con hacer desaparecer un gran n煤mero de compa帽铆as inmobiliarias. El fuerte incremento del n煤mero de empresas inmobiliarias durante los 煤ltimos a帽os, frente a la situaci贸n actual de sobreoferta, determinar谩 鈥渓a extinci贸n de un n煤mero importante de empresas, pues su existencia no la justifica la citada situaci贸n鈥.
 
La consultora avanza que 鈥渆l n煤mero resultante de compa帽铆as se situar谩 a niveles similares o inferiores a las del a帽o 2000 (lo que supone una reducci贸n en cuanto al n煤mero de empresas superior al 60 por ciento)鈥. Unas 60.000 empresas registradas.
 

 
Las causas del desajuste
 
Pero, 驴a qu茅 responde la actual situaci贸n?
 
1. Ca铆da de la demanda: el pasado a帽o cerr贸 con una ca铆da en el volumen de ventas superior al 50 por ciento con respecto a 2006. Y ello, debido, entre otros factores a 鈥渦n precio financiado fuera de las posibilidades econ贸micas del demandante, y por otro lado la inseguridad por parte del adquirente respecto a la cuota hipotecaria a pagar鈥.
 
2. Errores estrat茅gicos: las promotoras est谩 sufriendo ahora los efectos de una mala planificaci贸n empresarial a corto y medio plazo. Seg煤n el documento, ha existido un 鈥渞etraso entre el conocimiento de la situaci贸n real del mercado y la toma de decisi贸n del inicio de la promoci贸n inmobiliaria y el periodo de gestaci贸n (de 3 a 5 a帽os). Esto ha dado lugar a que la oferta de viviendas se aleje mucho por exceso de la situaci贸n real de la demanda鈥, indica.
 
3. Elevado endeudamiento: Este exceso de oferta, unido al atesoramiento de suelo a precios excesivamente altos, ha determinado 鈥渦n exceso de endeudamiento del sector promoci贸n inmobiliaria. La marcha del sector inmobiliario muestra un incremento del endeudamiento actual y futuro, dado el nivel de vivienda en construcci贸n, la debilidad de la demanda y la inadecuaci贸n de la oferta鈥, advierte.
 
Si ello, se ha originado por la compra de suelos excesivamente caros es 鈥渦n poco preocupante, pues, nos estar铆a diciendo que parte de los stocks en suelo que mantienen las promotoras se encuentran totalmente fuera de mercado, por lo que tarde o temprano arrojar谩n minusval铆as, dado que el efecto precios (revalorizaci贸n) es muy peque帽o o pr谩cticamente nulo鈥, indica.
 
En este sentido, la nueva Ley del Suelo aprobada por el Gobierno ha depreciado los activos de terrenos en casi un 90 por ciento en apenas 7 meses. Sobre todo, en el caso de acumulaci贸n de suelo urbanizable. Adem谩s, los terrenos r煤sticos est谩n ya fuera de mercado, ya que los bancos rechazan invertir en el desarrollo de nuevos proyectos, dada la actual situaci贸n de crisis inmobiliaria.
 
Mientras, las promotoras padecen una 鈥渕ayor necesidad de endeudamiento y aplazamiento en la financiaci贸n鈥, seg煤n R.R de Acu帽a, pudiendo o no acceder a la misma en funci贸n a sus resultados de explotaci贸n.
 
El informe se帽ala que, el desajuste financiero entre deuda e ingresos del sector inmobiliario nacional alcanzaba ya a mediados de 2007 cerca de 125.000 millones de euros (casi el 12 por ciento del PIB espa帽ol). Es decir, un sobreendeudamiento pr贸ximo al 44 por ciento sobre el total de compromisos financieros contra铆dos por los promotores.
 

 
Adem谩s, seg煤n este estudio, uno de los m谩s reveladores elaborados hasta el momento, 鈥渆l cr茅dito existente en la actualidad seguir谩 aumetando en los pr贸ximos a帽os, tal como muestra el crecimiento del saldo hipotecario debido a la financiaci贸n del alto n煤mero de promociones en gestaci贸n (del orden de 1.400.000 viviendas) y a la debilidad de la demanda鈥.
 
As铆, la consultora prev茅 que en 2009 el sobrecr茅dito real del sector alcanzar谩 鈥渁l 60 por ciento de los pr茅stamos contra铆dos鈥, hasta aproximarse a los  200.000 millones de euros. De este modo, el informe concluye que tal situaci贸n generar谩 dificultades para un conjunto de promotoras que 鈥渘o podr谩n hacer frente al servicio de la deuda鈥, tal y como afirman otros expertos inmobiliarios.
 

 
 
4. Morosidad: Adem谩s, ello derivar谩 en 鈥減roblemas de cobro de los pr茅stamos concedidos por las instituciones financieras鈥. De ah铆, precisamente, los recientes y constantes rumores sobre la delicada situaci贸n que viven ciertas entidades, sobre todo, cajas de ahorro. 鈥淟os citados desequilibrios del mercado, as铆 como las dificultades econ贸micas 鈥 permanecer谩n hasta m谩s all谩 de 2009鈥, seg煤n dicho estudio.
 

 
 
5. Contracci贸n crediticia: A esta dif铆cil situaci贸n, se suma la contracci贸n crediticia existente en el mercado internacional. Las entidades han cerrado el grifo a los promotores, dificultando a煤n m谩s la delicada situaci贸n financiera de dichas compa帽铆as.
 
As铆, otro reciente estudio de la consultora inmobiliaria Dyrecto indica que 鈥渟贸lo el 44 por ciento de las entidades crediticias est谩n dispuestas a financiar promociones de primera vivienda, la mitad que hace un a帽o, cuando este segmento estaba entre las preferencias del 91 por ciento de los bancos y cajas鈥.
 
Adem谩s, este porcentaje se reduce al 20 por ciento, desde el 86 por ciento, en el caso de la segunda residencia, seg煤n un informe Dyrecto. El estudio asegura que la desaceleraci贸n de la demanda de viviendas en 2007 ha provocado que las entidades se lancen a financiar otros productos m谩s seguros, como naves industriales (85 por ciento), oficinas (79 por ciento), hoteles (77 por ciento), vivienda protegida (55) y centros comerciales (54).
 
Por ello, Dyrecto afirma que "pocos bancos y cajas mantienen actualmente su apoyo al promotor espa帽ol a la hora de financiar sus proyectos". M谩s a煤n, asegura que "el sector residencial est谩 sufriendo la situaci贸n m谩s restrictiva desde hace a帽os, triplic谩ndose la dificultad para conseguir financiaci贸n".
 
Los costes de financiaci贸n aumentan un 50 por ciento
 
Adem谩s, aquellos promotores que acceden a los cr茅ditos para mantener su actividad lo hacen pagando unos costes financieros un 50 por ciento superiores a los de hace un a帽o. Las entidades exigen al promotor una aportaci贸n de recursos propios un 35 por ciento mayor, as铆 como la garant铆a de un porcentaje importante de viviendas vendidas previo a la firma del pr茅stamo.
 
M谩s concretamente, el informe precisa que la cobertura en la financiaci贸n de un terreno todav铆a puede alcanzar hasta el 80 por ciento, si bien lo normal es que esta cobertura s贸lo alcance el 60 por ciento.
 
En este punto, Dyrecto indica que el sistema de valoraciones implantado tras la aprobaci贸n de la Ley de Suelo explica, en parte, esta circunstancia: "Las entidades han pasado de una lucha encarnizada por captar al promotor a desechar la mayor parte de las operaciones, analizando en profundidad tanto al promotor como el proyecto", concluye el informe.
 
Resultado: el paro en la construcci贸n aumenta un 27 por ciento
 
Los datos de la desaceleraci贸n son evidentes. As铆, los visados de obra nueva residencial han ca铆do casi 24 por ciento el pasado a帽o con respecto a 2006 (de 866.000 a 651.000 viviendas). El indicador de la edificaci贸n ha ca铆do un 50 por ciento: de 6,4 puntos en 2006 a 3,1 en 2007, seg煤n datos del Banco de Espa帽a.
 
As铆, el volumen de viviendas iniciadas descendi贸 el pasado mes de diciembre un 36,2 por ciento en tasa interanual. Como consecuencia, el volumen presupuestario en materia de licitaci贸n residencial  se ha desplomado un 58,4 por ciento interanual el pasado diciembre, seg煤n esta misma entidad.
 

 
 
No es de extra帽ar, pues, que el clima en el sector de la construcci贸n est茅 por los suelos. Y es que, en apenas un a帽o, su indicador de confianza ha retrocedido 19 puntos en tasa interanual: desde los 10 puntos alcanzados en enero de 2007 a los -9 del pasado mes. Igualmente, su nivel de producci贸n ha descendido de 19 a 4, y la contrataci贸n de 9 por ciento a menos 2.
 

 
 
Sin embargo, lo m谩s preocupante es la negativa evoluci贸n que experimenta el paro en el sector. El pasado enero, la construcci贸n registr贸 un incremento en el desempleo del 27,1 por ciento. Es decir, 31,6 puntos m谩s que en enero de 2007, seg煤n dicha entidad.
 


 

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