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Autor Tema: PRIMERA SENTENCIA QUE ENTREGA EL PISO AL BANCO A CAMBIO DE DEUDA  (Leído 1151 veces)
gaia
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« : Miércoles 26 de Enero de 2011, 21:49 »

Una sentencia avala por primera vez la entrega del piso al banco a cambio de la deuda


Un juez navarro considera que entregar el piso al banco salda la hipotecaria



Elmundo.es | Madrid
Actualizado miércoles 26/01/2011 12:11


 Ya hay jurisprudencia. Una sentencia de un juzgado de primera instancia navarro avalado por la Audiencia Foral defiende que entregar el piso al banco liquida la hipoteca, en contra de lo que establece la Ley Hipotecaria española, que fija una garantía doble -la casa y la deuda en sí- como cobertura de los créditos hipotecarios.

Es la primera vez en España que un juez da la razón a un ciudadano que decidió entregar las llaves de su vivienda al banco, el BBVA, a cambio de la cancelación de su hipoteca. [Lea la sentencia]

El contrato reconocía que valoraba la finca "en una cantidad que era superior al principal del préstamo", recoge la sentencia
La entidad vasca siguió exigiendo los pagos mensuales al propietario moroso cuando ya se había quedado con la vivienda tras la celebración de una subasta, hecho que, para el juez, ya cubría la deuda reclamada.

La sentencia destaca que el banco recoge en la escritura de préstamo hipotecario que valoraba la finca "en una cantidad que era superior al principal del préstamo (…) Siendo ello así, es atendible las razones por las cuales la juzgadora de instancia no considera oportuno en este caso continuar la ejecución, por entender que el valor de la finca, no obstante, el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada e incluso encontrándose por encima de dicho principal".

'Afectados por la hipoteca'
La noticia sobre la sentencia navarra coincide diferentes protestas colectivas y acciones judiciales en favor de la dación en pago, una práctica legal en Estados Unidos y aceptada durante años precedentes por las entidades bancarias españolas, especialmente en el caso de población migrante que retornaba a su país.

Hace una semana, una veintena de ciudadanos agrupados en la Plataforma de Afectados por la Hipoteca se manifestó delante de una oficina de La Caixa del Penedés en L'Hospitalet de Llobregat para reclamar la suspensión de la subasta del piso de una familia sin ingresos de Nou Barris.

Hace una semana, una veintena de ciudadanos se manifestó delante de una oficina de una caja en favor de la dación en pagoLa plataforma buscaba para esta familia una solución intermedia entre el embargo que han puesto en práctica otras entidades financieras: asumir la titularidad de la vivienda a cambio de cancelar la deuda y, a la vez, permitir la familia residir en la casa en alquiler con una opción de compra en un plazo razonable. Una opción descartada por la caja.
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Veritas Liberabit Vos
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« : Miércoles 26 de Enero de 2011, 21:49 »

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« Respuesta #1 : Jueves 27 de Enero de 2011, 03:30 »

(Ampl.) BBVA recurrirá el auto que permite entregar la vivienda para saldar la deuda hipotecaria


hace 2 horas 27 mins

 
MADRID, 26 (EUROPA PRESS) BBVA ha anunciado que presentará un recurso de nulidad previo al de amparo ante el Tribunal Constitucional contra el auto dictado por la Audiencia Provincial de Navarra que considera suficiente la entrega de la vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria, según confirmaron fuentes de la entidad a Europa Press.


El banco defiende que siempre ha actuado conforme a las leyes que regulan la contratación de préstamos hipotecarios, la aplicación de las subastas de inmuebles y la ejecución de los créditos impagados.

En concreto, el BBVA presentará mañana un recurso de nulidad ante la propia Audiencia Provincial de Navarra al entender que su actuación se ha ajustado a los artículos 579, 670 y 671 de la LEC, que regulan, respectivamente, las ejecuciones hipotecarias, el método de subasta y su actuación en caso de que la puja quede desierta.

Además, la entidad se apoyará en dos sentencias anteriores (de 8 de julio de 2003 y de 16 de febrero de 2006) dictadas por el Supremo que establecieron una doctrina de ejecución de hipotecas contraria a la reconocida por la Audiencia Provincial de Navarra.

El banco recurrirá también argumentando la vulneración de su derecho a la tutela judicial efectiva, recogido en el artículo 24 de la Constitución Española (CE).

Según fuentes jurídicas consultadas por Europa Press, El banco carece de la posibilidad de presentar recurso de casación ante el Supremo contra el auto dictado por la Audiencia Provincial de Navarra al tratarse de una reclamación de cantidad inferior a los 150.000 euros, límite mínimo establecido por la ley.

Por otro lado, la Audiencia ha dictado un auto y no una sentencia, según está establecido para los llamados procedimientos ejecutorios. El auto considera suficiente la entrega de la vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria, a pesar de que el valor del inmueble se haya depreciado.

El tribunal considera que la entidad "no habría concedido el préstamo si la finca no hubiera tenido un valor suficiente para garantizarlo, que fue fijado por la entidad ahora ejecutante".

En este caso, el comprador, además de perder la vivienda, debía pagar 30.000 euros más, de los que 8.000 correspondían a intereses y gastos, para saldar la deuda, de más de 70.000 euros. La Justicia ha dado la razón al consumidor, entendiendo que el inmueble cubre el capital prestado, lo que jurídicamente se conoce como 'dación en pago', una figura no reconocida en la Ley Hipotecaria española.
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« Respuesta #2 : Viernes 28 de Enero de 2011, 03:06 »

LAS CLAVES DEL EMBARGO


¿Qué pasa si deja de pagar la hipoteca?


Una sentencia revoluciona el mapa hipotecario español al permitir que la entrega del inmueble salde la deuda. El auto tumba la ejecución habitual.

2011-01-27




 M. Llamas
LD
El año 2010 marcará un nuevo récord histórico en cuanto a la apertura de procesos judiciales para ejecutar (embargar) inmuebles con garantía hipotecaria. Las primeras estimaciones rondan los 118.000 embargos, según la Agencia Negociadora de Productos Bancarios. Esta cantidad se sumaría a las 114.000 ejecuciones hipotecarias realizadas en 2009 y a las 58.688 de 2008, según datos oficiales del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De este modo, bancos y cajas se habría adjudicado a través de este procedimiento cerca de 300.000 inmuebles en los últimos tres años.

El récord histórico de paro que está arrojando la actual crisis está imposibilitando que miles de familias puedan seguir haciendo frente al pago puntual de sus cuotas hipotecarias. No obstante, según el Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, dos de cada tres familias dedican a pagos financieros más del 40% de sus ingresos y una de cada cinco ha tenido que retrasar el pago de su hipoteca al menos una vez en los últimos seis meses.

Estas dificultades económicas suelen terminar en una auténtica tragedia, ya que la ejecución de la hipoteca implica la pérdida de la vivienda y, en caso de que la subasta del bien no cubra el importe total del crédito concedido por la entidad, el embargo de otros bienes, activos e incluso parte de la renta (sueldos) para saldar la deuda pendiente.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Navarra estipula ahora que la entrega del inmueble embargado es suficiente para finiquitar la deuda. Es decir, el banco se queda con la vivienda en propiedad y el deudor pone su contador a cero. La entrega de llaves saldaría así la hipoteca, tal y como sucede en numerosos estados de EEUU. Y ello, pese a que el valor actual del inmueble no cubra la totalidad del crédito concedido. Es lo que se conoce en términos jurídicos como dación de pago. Esta posibilidad está siendo estudiada en el Congreso desde hace meses, pero por el momento nada indica que vaya a ser aprobada.

Al no haberse producido ninguna modificación legislativa esta sentencia supone un hito, ya que acaba de trastocar los cimientos del mercado hipotecario español al contradecir los procesos de ejecución realizados hasta la fecha. Miles de embargados cuentan a partir de ahora con un precedente para deshacerse de las deudas pendientes.

Las fases de la ejecución

Sin embargo, existen numerosas dudas jurídicas en cuanto a la validez de la sentencia. De hecho, la misma Audiencia admite que la reclamación de la entidad se ajusta a Derecho. El banco afectado (BBVA) ha anunciado que recurrirá ante el Tribunal Constitucional. Y es que, firmar una hipoteca conlleva una larga serie de cargas y obligaciones contenidas en el propio contrato (aceptado por el deudor). Así, según la Ley Hipotecaria vigente, cuando alguien deja de pagar las cuotas el proceso habitual es el siguiente:

En España el préstamo hipotecario va contra la persona y no contra la casa, mientras que en EEUU sucede justo al revés, la hipoteca va contra la casa y no contra la persona. Es decir, si el hipotecado americano no puede (o no quiere) pagar le basta con devolver las llaves al banco para saldar la deuda. Sin embargo, el hipotecado español aporta su garantía personal.

Por ejemplo, si un cliente pide un crédito hipotecario de 300.000 euros para comprar un piso y luego no lo puede pagar, la entidad podría (o no) aceptar el inmueble como dación de pago. Pero si el valor de la vivienda o la cantidad por la que se adjudica en la subasta es inferior al importe de la deuda, el hipotecado responderá con sus bienes presentes y futuros para cubrir la diferencia.

La entidad suele otorgar un plazo de entre 3 y 6 meses desde que se impaga una cuota hipotecaria hasta que se presenta la correspondiente demanda contra el hipotecado. A partir de ese momento, comienza el particular via crucis del deudor.

La ejecución de la hipoteca supone la subasta de la vivienda y, por tanto, su pérdida y todo lo invertido en ella hasta ese momento. El problema es que, en la actualidad, la mayoría de estas subastas quedan desiertas (en 9 de cada 10 casos), de modo que el banco o caja suele adjudicarse el inmueble por la mitad del valor de tasación que figura en la escritura -el mínimo que establece la ley-.

De este modo, el embargo tan sólo cubre el 50% de la deuda hipotecaria. El cliente todavía debe afrontar lo que quede de deuda, el pago de intereses de demora (de hasta 2,5 veces el interés de nuestra hipoteca, es decir, hasta 7,5% si estábamos pagando un 3%), el pago de comisiones de impago (unos 30 euros por cada reclamación efectuada) y el pago de las costas judiciales. Para conseguir cobrar, la entidad tiene potestad plena para embargar otros bienes o parte de su nómina -con determinados límites-, así como la de los posibles avalistas, sine die.

La cuestión clave es que, si bien la Ley Hipotecaria ya contempla en su artículo 140 que la deuda contraída puede quedar zanjada al devolver la vivienda, las entidades financieras se acogen al artículo 1.911 del Código Civil, que reza lo siguiente: "Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros". De ahí, precisamente, el conocido dicho de que lo último que dejan de pagar los españoles es la hipoteca.

La figura del avalista

En este sentido, aún más dramática es la figura del avalista que, sin ser dueño del piso hipotecado, podría perder sus bienes en caso de que el deudor deje de pagar. El blog Gurusblog resume su situación jurídica:

[La del avalista] es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión. Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad.

Y es que, según el artículo 1.822 del Código Civil, "por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste". Es decir, el aval consiste en garantizar de forma personal el cumplimiento de una obligación por parte del afianzado (hipotecado, en este caso). De hecho, las obligaciones del avalista se trasmiten a sus herederos.

Posibles efectos de la sentencia

La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra abre una vía desconocida e inédita hasta ahora. Sus posibles efectos son, básicamente, dos:

Por un lado, si prosperasen nuevas demandas de este estilo se agrandaría aún más el agujero financiero que presentan numerosas entidades, ya que no podrían recuperar una parte sustancial de los créditos hipotecarios morosos. Además, muchos hipotecados que sí pueden pagar, pero cuya deuda pendiente fuera superior al valor actual de la casa, muy posiblemente, devolverían el piso por pura estrategia, con las consiguientes nuevas pérdidas para bancos y cajas.

Por otro lado, la implantación del modelo americano en España encarecería y restringiría este tipo de créditos (condiciones más duras para la concesión) debido a su mayor riesgo.

Vender antes de impagar

Por último, independientemente de las dudas jurídicas y posibles efectos de la sentencia, los expertos del sector recomiendan vender el piso antes de empezar impagar las cuotas hipotecarias, aun con pérdidas. "Lo peor que podemos hacer es dejar de pagar sin haber avisado de la situación al banco y dejar que otros (entidades, juzgados...) gestionen nuestra vivienda y nuestro problema sin tener ningún control de la situación".
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« Respuesta #3 : Miércoles 09 de Febrero de 2011, 05:18 »

Un nuevo fallo considera que con la devolución del piso no se salda la deuda


El BBVA pide la diferencia entre la deuda y el precio al que se vendió


El auto se contradice con otro de la misma Audiencia Provincial de Navarra



Efe | Madrid
Actualizado martes 08/02/2011 21:23


 La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra ha fallado en un auto que con la devolución de un piso no se salda la deuda hipotecaria contraída con una entidad financiera.

Este fallo se produce después de que el pasado 26 de enero se conociese otro auto de la Sección Segunda de la misma Audiencia de Navarra en la que se consideraba lo contrario, que con la simple entrega de la vivienda se saldaba la deuda, aunque el inmueble hubiese perdido valor por la crisis.

Por el contrario, en el auto de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra se estima el recurso presentado por el BBVA contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Estella (Navarra) y se falla que el Juzgado proceda a embargar los bienes de la parte ejecutada en "cantidad suficiente" para cubrir la suma reclamada.

La vivienda fue tasada en 203.000 euros, pero se subastó a 137.350 euros, cuando la deuda del propietario con el banco era de 181.846,4 euros, más intereses (del 19% anual).

El BBVA pidió la diferencia, de 44.496,4 euros, una petición que fue denegada por el Juzgado de Primera Instancia y que ahora ha sido aceptada por la Audiencia Provincial.

En los fundamentos de derecho del auto conocido este martes se recuerda que el juez ha de estar sometido en su ejercicio a las leyes aprobadas por los órganos legislativos y al conjunto del ordenamiento jurídico.

En la parte dispositiva se afirma que el artículo 1911 del Código Civil establece que el deudor debe responder con todos sus bienes "presentes y futuros" del cumplimiento de sus obligaciones.

Por su parte, el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fija que, si subastados los bienes hipotecados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el juez podrá pedir el embargo por la cantidad que falta.

Por ello, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra considera que la normativa es tan evidente que "no se alcanzan a comprender las razones" por las que el Juzgado de Instrucción eludió su aplicación.

"Máxime cuando en su resolución afectan al principio de seguridad jurídica en cuanto alteran el marco normativo y las bases sobre las que se asienta en España el sistema de garantía hipotecaria", se argumenta en el auto.

En otros países, como Estados Unidos, la legislación es diferente y, aunque se produzca una bajada del precio del piso, el hipotecado puede saldar su deuda con la entrega del inmueble.

La sentencia anterior hizo que incluso la vicepresidenta segunda del Gobierno se pronunciara e interviniera para despejar las dudas de los hipotecados.
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